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· 最新公告 ??? 各位业主,从7月1日起,开始兑付 2010年上半年租金,请届时持领租证、 身份证前来办理领租手续。 ? ??????????????? 特此公告 ?????????????? ???????????? 业委会 ??????????? 2010.6.1
新物业法2009年5月1日实施
新物业法 第十至十九条
新物业法 第二十至二十条
新物业法 第三十至三十九条
新物业法 第四十至四十九条
新物业法 第五十至五十九条
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河南南阳区政府《关于赴陕西汉中考察祥瑞商业广场业主委员会成立及运行情况的报告》
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关于赴陕西汉中考察祥瑞商业广场业主委员会成立及运行情况的报告
2010-06-04
???? 针对卧龙辖区内裕华商城因第一期委托经营协议结束出现的问题,按照区委、区政府的安排,5月27日至5月29日,区裕华商城协调工作组赴陕西汉中,对成功组建、在第一轮托管协议结束后发挥重要作用并规范运行的ag8亚游官网首页|官方网站进行考察,并对如何加快和如何成功成立裕华商城业主委员会进行了思考。现将具体情况汇报如下:

一、ag8亚游官网首页|官方网站的成立及运行情况
?? (一)汉中祥瑞商业广场简介
??? 汉中祥瑞商业广场,地处中国历史文化名城——陕西汉中市中心首席中央商业区黄金地段,周边商城、酒店、高档住宅林立,占地15亩,建筑面积28000平方米,每层4000余平方米,前有2000余平方米的开放式广场,地下有大型停车场,由汉中颇具实力的汉中祥瑞房地产开发有限责任公司(下简称祥瑞房地产)开发,二00三年八月开工建设,二00五年十二月正式投入使用,设计新颖,是汉中第一家产权式商铺。
??? 该商业广场一至三层房屋总建筑面积12071平方米,其中2162平方米产权目前仍归祥瑞房地产,另外9909平方米的商铺分割出售给413户业主,出售均价为一楼约6000元,二楼约4000元,三楼约2000元。出售之时,商铺仅有地标,没有隔断,目前部分商铺已办理产权证。
??? 一至三楼业主购铺时,与祥瑞房地产签署《补充协议》,约定将自己所买的商铺交给祥瑞房地产代管至2008年12月30日,期间由祥瑞房地产每年向业主支付购房款5%的收益。代管初期,祥瑞房地产在没有告知业主的情况下,与汉中市政府招商引资来的颇具实力的民营企业陕西晶众家乐投资有限公司(下简称晶众家乐)签订一至三楼15年整体租赁合同。晶众家乐在二至三层自营超市;将一楼分割租赁给多家商户经营,经营内容以品牌服装服饰为主。2008年,晶众家乐加入海航商业控股有限公司,超市更名为“民生家乐”,立志打造中国优秀超市连锁企业。整座大楼物业服务由祥瑞房地产进行管理。
? (二)ag8亚游官网首页|官方网站的成立
??? 2008年12月30日汉中祥瑞商业广场第一期代管合同到期。2008年6月,祥瑞房地产开始按6.05%的年收益率与业主续签代管合同。虽然收益率有所提高,但鉴于2007年、2008年经济过热的背景,部分业主对6.05%的年收益率表示不满。1个月后,签约100多人。
?? 这时部分业主主动相互联系,联合了约有八九十人,经多次交流沟通认为:祥瑞商业广场是一个不可分割的整体,经营权必须与产权分离才能保持长期繁荣,保证广大业主利益;产权式商铺与住宅有着本质区别,投资产权式商铺是一种不算成功的投资行为;现阶段,只有成立业主委员会,由业主委员会代表全体业主行使管理权才是解决商场面临问题的可行之路。部分业主将这些想法与祥瑞房地产沟通后,得到了祥瑞房地产的认可,同时,祥瑞房地产认识到商铺销售后产权已由业主买断,必须在业主授权下才能进行代管运作,业主对合同文本异议较大、不配合的情况下,续约工作不可能顺利推进。祥瑞房地产马上聘请了懂经营和懂法律的团队进行协助,并在经费和办公场地方面进行全力支持。在汉中市城乡建设管理局、辖区街道办事处等部门的指导下,成立了以十几个懂法、懂政策、懂产权式商铺经营业主为核心骨干的汉中祥瑞商业广场业主大会筹备组。
??? 筹备组成立后,部分业主倾注大量时间,不计报酬、不计成本、全心竭力,与祥瑞房地产聘请的团队共同起草文件、发动业主、普及产权式商铺经营理论、宣传“统一招商、统一管理、统一经营、统一返租”。通过参加筹备组业主会下讲、会上讲、公园讲、马路讲、茶馆讲、家里讲、电话讲,在两个多月锲而不舍的坚持之下,通过分楼层、分购买面积召开7次业主座谈会,《汉中祥瑞商业广场管理规约》、《汉中祥瑞商业广场业主大会议事规则》、《ag8亚游官网首页|官方网站选举办法》和《ag8亚游官网首页|官方网站章程》等四个文件,于2008年9月20日经首次业主大会审议,按照少数服从多数的原则通过。这四个文件对一至三楼范围内的全体业主具有同等效力。
? (三)ag8亚游官网首页|官方网站运行情况
??? 2009年2月,祥瑞业主委员会在调查清楚汉中同类商铺租金水平的基础上,结合祥瑞商业广场实际和晶众家乐的实际承受能力,依照业主大会的决议,与晶众家乐签订一至三楼整体租赁合同。晶众家乐用后每两个月一次打包将所有业主租金支付给业主委员会,业主委员会每半年初向全体业主分发上个半年租金。业主第一次到业主委员会领取租金时,持产权证或购房合同原件、复印件、业主身份证、照片办理领租证,以后持领租证领取租金。
??? 按照祥瑞商业广场业主委员会章程,业主委员会经费每年按业主商铺投资收益的百分之一点五,由全体业主共同负担。

二、汉中祥瑞商业广场和裕华商城的相同点和不同点
? (一)相同点
??? 两处均由开发商建设后分散销售给多个业主,均约有15%面积未出售。业主购买后,均签订一期托管协议,将经营权与产权分离,业主每年获取购房款一定比例的固定收益。
? (二)不同点
??? 1、经营管理模式不同
??? 祥瑞商业广场经营方晶众家乐除将一楼商铺分租给多家商户收取房租外,在二楼、三楼直接经营超市是其收入主要途径。裕华商城经营管理方系单纯的经营管理公司,将全部商铺分租给商户,没有直接经营。
??? 2、物业管理模式不同
??? 祥瑞商业广场的物业服务,由开发方祥瑞房地产自身的专门物业管理团队负责。裕华商城的物业服务由经营管理方银联公司兼管。
??? 3、一期托管期间商铺收益形式不同
??? 祥瑞商业广场一期代管合同甲乙双方为业主和开发方,商铺收益由经营管理方先支付给开发公司,再由开发公司兑付给业主。裕华商城一期代管合同甲乙双方为业主和经营管理公司,商铺收益已在购房时提前兑付。
??? 4、商城面积、业主数量不同
??? 祥瑞商业广场面积小,业主数量少。裕华商城面积大,自-1楼至四楼共五层,约5.4万平方米;业主数量多,为2100多户。
??? 5、卖价水平不同
??? 祥瑞商业广场开发早,售价低,三个楼层拉平,均价约为每平方米4000元。裕华商城开发稍晚,售价高。就一楼而言,两处平均租金水平大约相当,但祥瑞商业广场因售价低而能够支撑的返点高,裕华商城因售价高而能够支撑的返点低。
??? 6、商铺实际模式不同
??? 两处虽均为产权式商铺,也均有部分业主拿到产权证,但祥瑞商业广场销售时除外铺外,仅有地标,且因晶众家乐一家整体租赁,好位置与差位置较模糊。裕华商城销售时部分铺位间有隔断,使业主认为所购商铺为有形商铺;存在较偏位置,且分别租赁给近千家商户,好位置与差位置明显,因此业主之间的利益对立也更加突出。

三、汉中祥瑞商业广场和裕华商城所出现问题及筹备业主委员会成立情况的相同点和不同点
?? (一)相同点
??? 两处经营管理代管方均在第一期托管协议期内、未告知业主的情况下,与大型超市签约十五年。两处均进行了第二轮代管协议续签工作,均因业主对合同条款中的租点等有异议不能顺利进行。均因第一期协议即将到期,对合同持异议的部分业主相互串联,提出成立业主委员会。外铺内铺均有业主提出自营和自租要求。根据产权式商铺运营规律,该两处楼宇式产权商铺均必须进行统一经营管理,否则大多数业主的收益及投资将无法保障。
?? (二)不同点
??? 1、第二轮合同续签基础不同

??? 祥瑞商业广场系打包租赁给晶众家乐一家,众业主一旦达不成“四统一”的一致意见,不能继续租赁给晶众家乐,将马上面临人走楼空的局面,业主重新启动不仅需要投入大量资金,也很困难。裕华商城分租给近千家商户,不可能同时全部撤空,广大业主既看不到立时的严重后果,又对未来可能出现的严重后果估计不足,不易达成“四统一”的一致意见。
??? 2、签约方对第二轮合同续签中遇到的问题认识和态度不同
??? 祥瑞商业广场签约方祥瑞房地产在业主对第二轮合同提出异议时,能够高度重视,迅速对问题进行分析,在思想认识上到位,并迅速转变思路,从续约工作中跳出,与业主齐心探索新的解决方案,同时在人、财、物、场地上大力支持业主,由被动变主动。
??? 裕华商城在第二轮合同续签时同样面临业主异议较大的问题,但经营管理公司对问题没能足够重视,没有认真分析,没有调整方案,而是一直走到再也走不动的地步。虽然经营管理公司对裕华商城的经营管理进行了比较科学合理的长远规划,但与业主沟通交流不够,加上具体操作上存在一些问题,不能取得业主理解和支持,导致第二轮续约无法继续。
??? 3、串联业主类型不同
??? 两处对合同持异议的业主虽然都进行了串联,但业主类型、串联内容、串联结果却有本质区别。
祥瑞房地产串联业主懂政策、懂法律、懂经营,第二轮合同续签开始后,就对产权式商铺进行深入了解,掌握了产权式商铺的本质,明白其运营规律,认识到投资产权式商铺不是一种成功的选择,要想败中求胜,就必须遵循商城经营规律,实行“四统一”,将经营权与产权分离。业主在串联中,对代管方抵触情绪较小,向广大业主宣讲的都是客观的、顺应市场运作规律的认识和观点,并取得了大多数业主的支持。针对个别外铺或个别好位置业主提出的自营或自租要求,多数业主对其劝说、抵制,使其接受“四统一”。如某业主想自租,可这样做会破坏统一租赁规则,给大家带来损害,于是遭到大家联合抵制,不许其使用任何物业公用设施,自设物业设施不准占用任何公共空间,哪怕地下也不行,最终,该业主服从“四统一”。在整个过程中,祥瑞业主在串联中一直都是朝着顺应市场运营规律的方向在努力。
??? 裕华商城由于代管方在第一轮合同即将到期时仍没有及时调整认识和做法,致使部分业主串联对其敌视,从而导致不能从客观角度对裕华今后的经营管理进行思考,而是只强调《合同法》、《物权法》规定,而不考虑商城实际运营规律,少数业主考虑的则是如何与经营管理公司对着干将其整垮,思想认识和态度都欠理智;部分好位置业主要实现个人利益最大化而不想受制于“四统一”,积极串联、联合上访要求按《物权法》收回产权,反对将经营权与产权分离;支持统一经营的业主没有能够及时站出进行有效劝解,且因惧于强烈要求收铺业主和敌视代管方业主的激烈情绪而不敢据理力争,不能有效扩大影响。大多数业主对不能实现“四统一”、经营权与产权不分离产生的后果都严重估计不足。可以说,相当数量的串联业主在认识上存在一定的片面性,行为上存在一定的盲目性。以上诸多因素,加上商业竞争及其他因素的影响,导致裕华商城业主的串联不是抱着客观、理智态度导向正确方向的串联,而是杂论无序、没有明确目标、不能引领裕华商城今后经营走向成功的串联。
?? 4、两处业主和代管方采取措施后面临的形势不同
??? 祥瑞商业广场涉及的两方虽然续约开始时也有分歧,但沟通后能迅速达成一致,拧成一股绳,齐心协力共同积极解决问题,并于第一轮合同结束之前成功召开业主大会、成立业主委员会,由业主委员会直接与经营方晶众家乐签订租赁协议,实现了自然顺利过渡和业主利润尽大化、长期化,达到了败中求胜的目的。
??? 裕华商城涉及的两方由于在第一期合同结束前均没有采取积极主动、正确合理的态度和措施,不是齐心协力,而是互相对立;不是客观冷静,而是盲目冲动;不是互相谅解,而是指责埋怨;不是败中求胜,而是消极观望;不是主动消化,而是均寄希望于不能代为包办决策的政府,至目前,只能违背产权式商铺运营规律依照《物权法》和合同约定交接商铺,而不能顺应规律进行“四统一”,第一轮合同结束后的过渡显得如履薄冰,危机四伏,业主忧心,商户担心,管理公司力不从心。

四、ag8亚游官网首页|官方网站考察启示
?? (一)各方认识和观念必须到位并形成合力
??? 汉中之行,首先印证了区协调工作组原先的一个观点,即楼宇式产权商铺必须坚定不移地成立业主委员会。对于业主数量庞大的楼宇式产权商铺来说,业主委员会的成立是一项庞大的、高难度的系统工程,涉及的各方必须认识到位,观念摆正,积极主动,齐心协力,方有成功的可能。业主认识不到位,不能达成成立业主委员会的共识,不能认识到产权式商铺必须实行经营权与产权的分离,筹备工作就难以顺利进行;代管方认识不到位,完全将自身与成立业主委员会撇开,完全任由业主自发组织,不积极主动从各方面进行支持,筹备工作将因业主分散、信息偏弱和经费、办公场地没有保证等因素而难以顺利进行。只有多方特别是业主与代管方形成合力,产权式商铺业主委员会才有成功成立的可能。据调查,汉中其它数家产权式商铺由于双方没有形成合力,虽有业主倡导,但均未成功。就全国来说,成功成立业主委员会的产权式商铺也是屈指可数。
?? (二)热心业主推动是成功成立业主委员会的关键
??? 如果把ag8亚游官网首页|官方网站比作一架飞机,热心业主业主则是当之无愧的发动机。一是热心业主以正确的理念主动选择了正确的方向。汉中祥瑞商业广场成立业主委员会的发起人是十几位有一定管理经验和经商经验、热心公益事业、具有社会责任心、公正廉洁、具有较强组织协调能力的中青年业主,他们通过深入研究,认识到产权式商铺风险极大。在这种理性认识下,统一了“把最坏的事情往最好处做”的思想,按照产权式商铺运营规律要求,选择了成立业主委员会,对商业广场进行“四统一”的正确方向进行自救,而不是死扣照搬《物权法》、《合同法》。他们已清楚地认识到法律法规在产权式商铺方面是有缺失的,在经营方面完全扣、搬法律法规和合同约定,并不能保证广大业主的长期收益。二是热心业主以其公信力影响业主。他们宣讲产权式商铺经营管理规律,所站的高度和角度与绝大多数业主的心理契合,其公信力对部分纯粹考虑私利业主产生约束。三是热心业主在艰苦筹备过程中坚定信心、锲而不舍地做业主工作,使绝大多数业主达成共识。业主委员会第一次业主大会的成功召开非常关键,四个文件能否顺利通过是难点。筹备组在会前就产权式商铺本质、运作规律、四文件内容,通过各种方式甚至是自己贴钱邀业主到茶馆、家里宣讲,使广大业主的意见在会前即基本达成一致。大量艰苦细致的工作,确保了四文件在业主大会上能够顺利通过审议,确保了业主委员会的成功选举。
?? (三)代管方支持是成功成立业主委员会的必要和重要保障
??? 业主提议成立业主委员会伊始,代管方祥瑞房地产即在思想上高度重视,在行动上大力支持,在专业人员配置、四文件起草、运作费用、与政府有关部门配合上进行强力支持,使筹备组成为一个没有后顾之忧的强有力的团队,为业主委员会的成立提供了坚强保障。可以说,代管方祥瑞房地产的强力支持为业主委员会这架飞机提供了动力保证。

五、对成立裕华商城业主委员会的建议
?? (一)业主及(未来代管公司认识必须转变到位
??? 裕华商城问题是业主和经营管理公司的合同纠纷,是纯粹的市场行为。政府作为协调方,只有协调职责,而不能代任何一方进行包办决策。但在前段时间问题的处理上,业主、经营管理公司双方都存在比较严重的依赖政府行为。解铃还需系铃人,必须充分发挥当事人的主观能动性,从依赖政府的观念上迅速转变到主动解决、攻坚克难上,才能有助于尽快成功成立业主委员会,尽快合法、合理地为裕华商城选择一个未来。业主群体要充分认识产权式商铺的风险,要认识到只有遵从市场运营规律才能获得成功、保证长久收益,要认识到成立业主委员会是业主们自己的事情,是保障业主合法权益的需要,由于难度很大,只有齐心协力、积极主动,才能成功。未来不管是哪家公司代管,都必须认识到代管方的经营管理权是广大业主授予的,只有在业主授权之下,才能履行管理权。
? (二)尽快发现、培养一批核心骨干业主并推其站到前台
??? 一是在现知业主中发现、培养。筹备组人员通过个别谈话及其他各种侧面了解的办法,对现知业主进行考察、培养,筛选出一批真正有责任心、有大局意识、懂经营、懂法律、符合需要、有利于正确引导广大业主的核心骨干。二是在未知业主中发现、培养。尽快发布筛选业主代表和业主委员会候选人消息,使有素质、有能力的业主能够在有限的时间内有意识地自我培养,自我推荐,并能够被筹备组发现,能够被广大业主认可,能够被选为业主代表和业主委员会候选人,形成新生的、强大的、真正能够代表广大业主合法权益的核心骨干力量,带动广大业主作出正确选择。
? (三)通过各种途径削弱阻力,壮大动力
??? 一是建立科学运作机制。通过多方的共同努力,营造一个正面认识为主导的舆论氛围,打造一个强有力的业主核心团队,形成一套行之有效的工作方法和工作技巧,构建一套高效运转的工作机制,确保筹备工作沿着设定的正确方向进行。二是对个别别有用心的进行制约,对不明真相的通过正面引导更换观念进行转化。三是充分发动,引导大多数业主从依法、从遵循产权式商铺运营规律、保持商城持续繁荣获取长远利益角度正确认识,为顺利成立业主委员会打好基础。
? (四)抽调足够多工作人员全力推进
??? 在召开第一次业主大会、选举业主代表、选举业主委员会等关键环节,梅溪街道办事处、区政府有关部门要从政策上、社会稳定等方面综合考虑,抽调足够的人员力量参与、推进业主委员会的成立。
? (五)科学合理筹备业主委员会的成立
???? 一是科学合理安排程序。二是科学合理选举代表。三是选举真正具备能力、能够公道履职的业主进入业主委员会,以期业主委员会日后能真正发挥应有的作用。

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